深圳租賃市場(chǎng)變革：租房可貸款長(zhǎng)租公寓遍地開花租賃被認(rèn)為是房地產(chǎn)的下半場(chǎng)

原標(biāo)題：深圳租賃市場(chǎng)變革：租房可貸款長(zhǎng)租公寓遍地開花

租賃被認(rèn)為是房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也開始發(fā)生變化。說起租房，深圳可謂是租賃的大市場(chǎng)。貸款租房、長(zhǎng)租公寓、只租不售地塊、城中村改造……短短幾個(gè)月時(shí)間，深圳租賃市場(chǎng)已經(jīng)悄然改變，或給全國(guó)帶來新的“租賃樣本”。

從去年開始，住房租賃市場(chǎng)利好政策不斷出臺(tái)，也迎來前所未有的機(jī)遇期。在此風(fēng)口下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生很大的變化。

深圳是一座有近八成人租房的移民城市，流動(dòng)人口和年輕人口在這座城市里占據(jù)著遠(yuǎn)超其他城市的比例，租賃的風(fēng)口來得如此迅猛，深圳租賃市場(chǎng)已經(jīng)悄然發(fā)生改變，這些變化或預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大變革。

政策+金融：

貸款租房已成真

鏈家日前發(fā)布的《深圳租賃》調(diào)研報(bào)告顯示，深圳有80%的租房人群，租賃市場(chǎng)規(guī)模超千億，深圳已成為全國(guó)最大的住房租賃市場(chǎng)之一。在全國(guó)鼓勵(lì)租售并舉的政策環(huán)境下，在發(fā)展住房租賃方面深圳也稱得上是力度最大的城市之一。除了政策傾斜和政府投入之外，在巨大的市場(chǎng)需求之下包括地產(chǎn)商、銀行甚至互聯(lián)網(wǎng)巨頭在內(nèi)的相關(guān)市場(chǎng)主體都在積極發(fā)力。

今年7月，深圳進(jìn)入住建部首批12個(gè)開展住房租賃試點(diǎn)的城市之列。從8月市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（征求意見稿）以來，在租賃方面也一直動(dòng)作頻頻、“大招”不斷。在10月正式出臺(tái)意見稿中，深圳將培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體，完善公共租賃住房管理，完善住房租賃立法和支持政策，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。在這期間，在北京（樓盤）等13城開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的同時(shí)，深圳更進(jìn)一步推出城中村規(guī)模化租賃改造的相關(guān)政策。從調(diào)整土地出讓方式、加快住房存量盤活到率先引入金融工具，近幾個(gè)月來深圳正在不斷加碼政策。

近期最受市場(chǎng)關(guān)注的莫過于租房也能貸款，銀行業(yè)正在加快進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的步伐，11月初，建設(shè)銀行(601939,股吧)深圳分行推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，并發(fā)布“按居貸”。此外，中信銀行(601998,股吧)和中國(guó)銀行(601988,股吧)在租賃市場(chǎng)也開始發(fā)力，各銀行針對(duì)不同市場(chǎng)主體及場(chǎng)景，全方位介入住房租賃市場(chǎng)。不過，租房也能貸款對(duì)大多數(shù)人來說還是“新鮮事”。

采訪人員登錄“CCB建融家園”的APP看到，目前深圳市場(chǎng)推出了碧桂園榮匯、潤(rùn)達(dá)圓庭( 詳情圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng) )、天安云谷( 詳情圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng) )、吉祥里豪庭、心海城以及星河榮御這6個(gè)小區(qū)，其中潤(rùn)達(dá)圓庭是目前唯一開業(yè)的小區(qū)，頁(yè)面顯示租金從每月6095元起，其他5個(gè)還處于即將開業(yè)的狀態(tài)。

為此，采訪人員進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。在距離深圳4號(hào)線紅山站地鐵口約200米遠(yuǎn)的位置，就可以看到“CCB建融家園潤(rùn)達(dá)圓庭租賃服務(wù)中心”字樣。與傳統(tǒng)的小戶型出租房不同，潤(rùn)達(dá)圓庭的房源包括三房、四房和五房單位，租金從每月6480元起，全新裝修家電全齊，可以直接拎包入住。采訪人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在潤(rùn)達(dá)圓庭周邊的多個(gè)小區(qū)，三房單位的月租金多在每月6000元至6500元，也就是說潤(rùn)達(dá)圓庭的租金處在市價(jià)范圍內(nèi)。

客戶經(jīng)理表示，“租房貸款的利息標(biāo)準(zhǔn)大概為目前基準(zhǔn)房貸利率，客戶可以申請(qǐng)的貸款相當(dāng)于12個(gè)月的租金和兩個(gè)月的押金，條件比較寬松，只要在APP上填寫完個(gè)人相關(guān)信息之后就可以預(yù)估自己的貸款額度，即使手上已經(jīng)有房也能來租房。”采訪人員在現(xiàn)場(chǎng)看到，許多房源都已被出租，甚至還有來自東莞（樓盤）的客戶詢問。客戶經(jīng)理透露，在近三四天內(nèi)達(dá)成租房協(xié)議的房源就有二十多套。

“雖然租金和周圍的樓盤相比沒什么優(yōu)惠，但因?yàn)橛秀y行的背景，感覺會(huì)少一些普通租房常會(huì)出現(xiàn)的弊病。”租房者陳先生對(duì)采訪人員表示，“貸款租房還是新鮮事，現(xiàn)在買房的銀行利率還要上浮，租房反而是基準(zhǔn)，的確很有吸引力，而且紅山片區(qū)的二手房房?jī)r(jià)都接近甚至超過每平方米7萬元，這樣看來租金收益比真的很低。”

“政策+金融”，兩把寶劍已為租賃市場(chǎng)準(zhǔn)備，不管是租客還是開發(fā)商，就看誰能在最短時(shí)間內(nèi)熟悉游戲規(guī)則。

采訪人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，潤(rùn)達(dá)圓庭與周邊的中航天逸、水榭春天5期、匯龍、金亨利府等項(xiàng)目幾乎同期開工建設(shè)，而周邊早已發(fā)展成為成熟社區(qū)，唯獨(dú)潤(rùn)達(dá)圓庭在兩三年前就多次釋放入市信息卻次次落空，由于種種歷史原因更被市場(chǎng)稱為“捂盤王”。在附近居民看來，潤(rùn)達(dá)圓庭的小區(qū)品質(zhì)并不如周邊許多小區(qū)，但在貸款租房的“風(fēng)口”下卻得到與周圍高品質(zhì)小區(qū)同樣的租金價(jià)格。

無論是資產(chǎn)未來的增值還是現(xiàn)階段的出租，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州（樓盤）區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為這對(duì)開發(fā)商來說并不是壞事，一來配合國(guó)家租賃政策，二來有金融產(chǎn)品可以幫助回籠資金，建行的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品探索就是一個(gè)預(yù)示，三來開發(fā)商又可以持有物業(yè)，享受物業(yè)增值。

開發(fā)商“棄售”轉(zhuǎn)自持：

長(zhǎng)租公寓遍地開花

如果說“捂盤王”也變身出租房，如何在租賃風(fēng)口下找到“最佳位置”，已經(jīng)成為開發(fā)商的必修課：究竟是在“限價(jià)”的背景下賣房還是在政策的風(fēng)口下把房出租。

深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是從2014年開始發(fā)展，2015年和2016年進(jìn)入“爆發(fā)期”，與過去創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓爆發(fā)不同，今年以來開發(fā)商、地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等“巨無霸”開始發(fā)力長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，是各自持有物業(yè)中規(guī)模擴(kuò)張最為迅猛的業(yè)務(wù)。

深圳萬科泊寓租賃服務(wù)有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)表示，目前泊寓進(jìn)入了全國(guó)的27個(gè)城市，開業(yè)時(shí)間超過六個(gè)月的項(xiàng)目的平均出租率達(dá)93%。在深圳布吉片區(qū)的百鴿籠地鐵口，采訪人員看到萬科長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，但所在的物業(yè)卻是信義地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，該樓盤的多數(shù)房源全部交由泊寓出租運(yùn)營(yíng)。泊寓把使用頻率較低的客廳和餐廳改造成房間，每個(gè)房間的月租金視面積大小大概在1800元至2400元之間。

采訪人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信義地產(chǎn)的這個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，最近入市的項(xiàng)目于2016年9月拿到預(yù)售證，均價(jià)達(dá)到每平方米6.3萬元，周邊二手房?jī)r(jià)格每平方米4萬至5.5萬元之間。從資產(chǎn)角度，品質(zhì)優(yōu)良的住宅項(xiàng)目開發(fā)成本高，不賣而拿來出租這筆賬肯定不劃算。那么，這筆賬到底該怎么算？

“在現(xiàn)有的指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上賣房，開發(fā)商無法實(shí)現(xiàn)大幅度的產(chǎn)品溢價(jià)，只要租金劃算和房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，可以更多看未來房產(chǎn)升值空間，只是這樣一來可供市場(chǎng)銷售的房源或許會(huì)減少，這對(duì)樓市供應(yīng)也會(huì)帶來問題。”資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理者吳先生說，“不過，如果長(zhǎng)租公寓走規(guī)模化持續(xù)擴(kuò)張路線，何時(shí)實(shí)現(xiàn)總體盈利仍是個(gè)難題和未知數(shù)。”

深圳目前正常住宅的年租金回報(bào)率不到2%，長(zhǎng)租公寓還處于搶占市場(chǎng)和燒錢的階段，這些都是企業(yè)不得不考慮的數(shù)字負(fù)擔(dān)。龍湖集團(tuán)副總裁、冠寓公司CEO韓石對(duì)采訪人員表示，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，輕重結(jié)合，未來逐漸加大重資產(chǎn)比例。此外，冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是5到6年時(shí)間。

的確，越來越多的開發(fā)商、地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)正在不斷加碼長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。萬科、保利、金地、招商蛇口等老牌房企已經(jīng)不再著眼于規(guī)模之爭(zhēng)，而是專心培育和發(fā)展持有運(yùn)營(yíng)。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為為，拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來臨、培養(yǎng)潛在購(gòu)房客戶等原因促使房企搶灘長(zhǎng)租公寓。世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉表示，未來世聯(lián)紅璞將在廣州、杭州、廈門等高房?jī)r(jià)城市推出家庭式長(zhǎng)租公寓，紅璞公寓會(huì)延展重和輕的兩端模式發(fā)展，因此接下來的兩年時(shí)間世聯(lián)紅璞都會(huì)采取重模式的發(fā)展，就是自持物業(yè)，包括買、建，甚至改建。

由此可見，從“高周轉(zhuǎn)”到“自持出租”，開發(fā)商和地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的投資與開發(fā)邏輯也在悄然改變。除了傳統(tǒng)的收租模式，房企涉足長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展模式會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向于資產(chǎn)證券化方式，房企的進(jìn)入可能最后還會(huì)打通金融關(guān)口，未來才有更好的收益。新派房地產(chǎn)投資信托基金（REITs)和保利REITs陸續(xù)獲批，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可以說是破冰。深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人在介紹新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃的成功發(fā)行時(shí)就表示，長(zhǎng)租公寓租金收入穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)模式清晰，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。不過，萬科泊寓負(fù)責(zé)人認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)需要打破以往的融資理念、合作模式，回歸到長(zhǎng)租公寓本身的業(yè)務(wù)模式，才能實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)與政府需求、企業(yè)合作模式三者的真正共贏。

多管齊下發(fā)展租賃：

改變市場(chǎng)預(yù)期

除了貸款買房和長(zhǎng)租公寓，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)深圳已經(jīng)多管齊下，其中就包括從土地出讓要增量，向集體用地要存量。

在租賃建設(shè)用地方面，深圳明確恢復(fù)了劃撥用地，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家機(jī)關(guān)，用途包括只租不售的人才和保障住房，此外，深圳近期出讓了首宗只租不售宅地，最終由深圳市人才安居集團(tuán)競(jìng)得。這宗位于龍華民治街道的地塊，地理位置較佳，屬于深圳市推進(jìn)建設(shè)的13個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一——深圳北站商務(wù)核心區(qū)域。在業(yè)內(nèi)人士看來，如此優(yōu)質(zhì)的地塊用作只租不售，可見深圳政府發(fā)展租賃的決心。根據(jù)計(jì)劃，到明年6月深圳共將推出7塊只租不售住房用地。

除了從土地出讓要增量，深圳市規(guī)劃國(guó)土委此前發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)意見的通知，提出鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。目前，深圳多個(gè)城中村開啟環(huán)境整治，例如福田下沙村改裝天然氣入戶，萬科也開始試水玉田村統(tǒng)一租賃，房企進(jìn)駐城中村也是看到了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，更充分利用現(xiàn)在的政策紅利。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著租售同權(quán)的推出和落實(shí)，使得民眾在居住方面跟國(guó)際完全接軌，這相當(dāng)于新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。深圳大力發(fā)展租賃，似乎開始改變置業(yè)者的預(yù)期，嘗試引導(dǎo)部分原本想要買房的人進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這對(duì)平衡商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系似乎也非常重要。多位準(zhǔn)備購(gòu)房的置業(yè)者表示，以往的租賃市場(chǎng)缺乏監(jiān)管，現(xiàn)在通過住房租賃化政策把租賃市場(chǎng)納入監(jiān)管，如果在安全可靠的基礎(chǔ)上，從目前情況來看他們?cè)敢庀茸夥吭儋I房。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前對(duì)于深圳市場(chǎng)來說，租賃市場(chǎng)不光是為深圳解決租賃的問題，更重要的是也為全國(guó)提供了一個(gè)可借鑒的模板，屬于租賃市場(chǎng)的改革模范。從租賃市場(chǎng)發(fā)展的角度看，供應(yīng)端不斷增加房源，且各類支持租賃的政策非常多，優(yōu)惠也非常多，所以對(duì)于改變剛需和投資者的預(yù)期是有積極作用，既會(huì)釋放更多的租賃需求，也會(huì)培育更多的租賃消費(fèi)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，租賃市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展，肯定會(huì)影響置業(yè)者或投資者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，在未來一段時(shí)間租賃住房的可選擇性更廣，市民購(gòu)房的積極性會(huì)降低，非理性購(gòu)房的行為將更少。但從目前的情況看，長(zhǎng)租公寓的興起有可能推高租金水平，因此長(zhǎng)租公寓能否真正“長(zhǎng)期租住”，還得看實(shí)際的市場(chǎng)情況。未來5到10年，隨著租賃市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展，房?jī)r(jià)有望能保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)進(jìn)一步深化，買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的發(fā)展將會(huì)更加均衡。

深圳租賃市場(chǎng)變革：租房可貸款 長(zhǎng)租公寓遍地開花

深圳租賃市場(chǎng)變革：租房可貸款長(zhǎng)租公寓遍地開花