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地產(chǎn)上行的那些年，房企在地塊獲取前期，實際上并不太注重一版測算的科學性與嚴謹性，常常由于“政治因素”非理性的壓低成本、拔高預期售價以獲取規(guī)模的擴張。
畢竟在那個年代，站在風口上，豬都可以飛起來——市場的紅利可以掩蓋大量的成本問題。
現(xiàn)如今，多數(shù)房企售樓部門可羅雀，以量換價求得生存，銷售業(yè)績腰斬，成本競爭力成了企業(yè)生存的唯一法門。
未來房企在拿地的過程中，成本的考量必須極其嚴謹和謹慎。項目各項成本中用excel建立預測模型，拿地成本對項目利潤影響最為明顯，也是成本精細化管理最可以發(fā)力的環(huán)節(jié) 。因此，房企有必要改變以往“粗放式”成本測算模式，力求從一開始就拿對地。
接下來筆者結合多年的地產(chǎn)實操經(jīng)驗，談一談如何先走對拿地測算這一步。
直入主題，先來看一張設計強排圖。
一般來講，各地產(chǎn)公司都有自己的拿地成本測算套表。測算人員結合強排方案，填入對應的主要技術經(jīng)濟指標，結合公司成本數(shù)據(jù)庫，對各業(yè)態(tài)成本指標進行填寫。通過各科目成本填報后，會自動形成該項目拿地的成本水平，再結合預期售價，得到地塊的利潤，最終用于指導地塊的獲取。
但是，僅從這張簡單的強排方案，極少的信息量，根本無法為未來科學、精準拿地測算提供參考。
筆者結合實際經(jīng)驗，總結了常規(guī)測算考慮的成本因素外，值得提前、容易忽略的關鍵成本信息，供大家參考。
地塊指標
就某一地塊指標而言，最重要也是最容易被忽視的就是面積指標。
造成面積差異的根本原因在于部門交圈不足。
土地拓展部門僅土地出讓條件、政府規(guī)劃條件中關于整體地塊占地面積、建筑面積、計容面積、容積率等指標；設計部門基于土地拓展部門提供的指標進行強排及方案設計，工作重點聚焦在如何盡量做滿容積率以達到貨值最大、滿足日照、滿足銷售需求、做好產(chǎn)品設計等層面，但并未具體業(yè)態(tài)面積在房管局計算規(guī)則下的差異；而預售證的獲取又常常由項目或者開發(fā)報建部門完成，他們的工作重點則是如何滿足營銷的開盤、推售需求，快速獲取預售證，并未預售面積、建筑面積、計容面積等有無差異。
因此，在擬獲取項目前，必須前置研究當?shù)亍兑?guī)劃管理建筑面積計算技術規(guī)定》與《房產(chǎn)測繪建筑規(guī)程》（如圖示），結合公司的戶型庫，對經(jīng)常出現(xiàn)差異的如：陽臺、門廊、架空層、飄窗、露臺、雨棚、坡屋面、層高等研究其規(guī)劃面積、建筑面積、計容面積之間的差異，進而對戶型進行微調。
（圖示：XX城市規(guī)劃與房產(chǎn)面積計算差異分析）
其次，要打通從拿地－設計－報建等相關部門關于面積管控的交圈體系，全過程跟蹤指標變化，及時糾偏調整。
最后，總結規(guī)劃、預測面積，對比形成指標庫。同時對可售率低的戶型，總結經(jīng)驗，調整標準戶型，為后期快速開發(fā)和拿地測算提供依據(jù) 。
產(chǎn)品類型

文章插圖

文章插圖
由于拿地前的測算信息不足，基于強排方案無法精確預估成本投入，成本測算人員思維上要跳出方案本身思考影響成本的關鍵因素。
1、項目定位。項目定位剛需、改善、低端、中端、還是高端。還有你目標客戶群定位、產(chǎn)品定位、市場定位、功能定位、主題定位、品質定位、競爭定位、形象定位、建筑風格定位所有這些都決定了你的成本投入。
2、產(chǎn)品本身。不同類型的產(chǎn)品除自身的成本差異外，還要避免遺漏如計算規(guī)則、產(chǎn)品性質、全周期運營成本等對成本或貨值的影響。
3、產(chǎn)品之外的延伸。成本的投放要考慮銷售及交付端的要求，例如是否滿足銷售的需求、投入產(chǎn)出比、移交政府的要求、與競品的差異、成本適配等因素。
項目內(nèi)外
對于項目內(nèi)外易忽略的成本因素，筆者總結八個字供大家測算前參考。
1、投前策劃。結合過往操盤項目的經(jīng)驗，在施工、銷售、交付等環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問題，以及優(yōu)秀的項目成本管控經(jīng)驗，包括涉及安全生產(chǎn)、重點專項成本方案（如樁基、支護、高邊坡、大型土石方）等方面，如果時間允許應充分考慮，并進行投資拿地前的策劃。
2、放棄幻想。項目周邊政府承諾打造的景觀綠化、市政道路等工程，如果在地塊獲取前并未啟動，或經(jīng)公司評估無法滿足項目開盤、交付等節(jié)點需求，建議項目公司自行考慮成本投入。此處學費太多，不過多闡述。
特殊因素
對于外部特殊因素，一定要進行多部門在地塊周邊至少3公里范圍內(nèi)的實地踏勘，逐個排查環(huán)境的不利因素及周邊特殊單位的影響。
筆者經(jīng)歷過很多項目，由于未考慮周邊特殊單位的干預，項目被迫在原定規(guī)劃的基礎上，進一步退距、限高。而此類單位往往在行政上又不受當?shù)卣块T管轄，溝通協(xié)調難度極大，導致項目改規(guī)從而損失大量利潤。
小結
地產(chǎn)薄利時代，一兩項成本的錯漏缺讓項目由盈轉虧絕不是危言聳聽。我們要從以往僅憑一張強排圖、簡單的現(xiàn)場踏勘來指導公司拿地這種粗獷的測算及調研方式，積極轉變?yōu)槿绾纬浞智爸每紤]成本風險用excel建立預測模型，將過往項目運作過程中的問題，在拿地端進行謹慎評估、科學研判。
相信本文可以給您一些啟示。
有人說，這么多成本風險都要考慮，企業(yè)如何拿地？
當下房企雷聲滾滾，筆者想到唐寅名句，與君細品：
別人笑我太瘋癲，我笑他人看不穿。
不見五陵豪杰墓，無花無酒鋤作田。
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